1. Yeniden kullanım, özellikle yoğun kentsel alanlarda yeni inşaatlardan daha hızlı ve daha uygun maliyetli bir çözüm haline geliyor.
New York merkezli gayrimenkul geliştirme şirketi Taconic Partners'ın yaşam bilimlerinden sorumlu kıdemli başkan yardımcısı Matthew Malone, "Kentsel bir ortamda, bir binayı yıkıp yerine bir tane daha koymak - zaman ve para astronomik olacaktır" diyor. Taconic'in yan kuruluşu Elevate Research Properties, yalnızca yaşam bilimleri geliştirmeye odaklanmıştır. Şirketin son yeniden kullanım projeleri arasında Yukarı Batı Yakası'ndaki West End Labs, Yukarı Doğu Yakası'ndaki Iron Horse Labs ve Midtown Manhattan'da yaşam bilimleri laboratuvarı ve ofis alanı olan eski bir Warner Brothers işleme tesisi olan Hudson Araştırma Merkezi yer alıyor. İkinci projede Malone, mevcut binanın yeniden kullanılmasının Taconic'i proje zaman çizelgesinde 18 aydan iki yıla kadar kurtardığını söylüyor. Sürecin karmaşık olabileceğini, ancak doğru ortaklarla buna değer olduğunu belirtiyor. "Gözleri açık bir şekilde içeri girmelisin. Her bina benzersizdir."
2. Eski Binaları Yeniden Kullanmak Artık Esneklik veya Yenilikten Ödün Vermek Anlamına Gelmiyor
Tarihi binaların eski mekanikleri, ağır sütun ızgaraları ve sabit tavan yükseklikleri, özellikle yaşam bilimleri laboratuvarları gibi yeni kullanım gereksinimleri olan mekanlarda zorluklar yaratabilir. Ancak deneyimli tasarımcılar, en yüksek teknolojili programları bile mevcut yapılarla uyumlu hale getirebilmek için çözümler geliştirebilir. Queens, New York'taki Innolabs'ta, mimarlar mevcut bir binaya 120.000 fit karelik esnek alan ekleyerek bu zorlukları aşmışlardır. Yeni yolcu asansörleri yeni inşa edilen bölümlere taşındı ve orijinal binanın merkezi katları, tek, iki ve üç kiracılı kiralama seçeneklerine göre yeniden düzenlendi. İç duvarlar, alanları kiracıların ihtiyaçlarına göre uyarlamak için değiştirilebilirken, gelecekteki esneklik için mekanik şaftlar zemin plakaları boyunca dağıtıldı. Innolabs'ı geliştiren King Street Properties'in kıdemli direktörü Ed Jaram, "Yeni bileşenleri eskisiyle sentezleyerek estetik ve işlevsel olarak uyumlu bir şey ortaya çıkardık" diyor. "Farklı kiracı stilleri ve boyutları arasında sağlanan esneklik en önemli anahtardır."
3. Mevcut Binaların Etrafındaki Alanlar Esnekliği Artırır ve Topluluğun İlgisini Çeker
Yeniden kullanım genellikle binaların kendileriyle ilişkilendirilse de, etraflarındaki alanlar da önemli fırsatlar sunar. Somerville, Massachusetts'teki Davis Square Plaza'da, tarihi binaların yaşam bilimleri laboratuvarları ve perakende ile harmanlanmış karma kullanımlı bir gelişime dönüştürülmesi, daha önce az kullanılan bir meydanı canlı bir kamusal alana dönüştürüyor. Tasarımda yeni ağaçlar, dokulu kaldırım, şehir mobilyaları ve daha önce çorak olan iki bina arasındaki alanı komşuların buluştuğu ve topluluğun bir araya geldiği bir yer haline getirecek zarif aydınlatmalar yer alıyor. Boston merkezli mimar ve şehir tasarımcısı Ryan Kurlbaum, "Bu alan mükemmel bir kentsel meydan olma potansiyeline sahipti ve gerçekten topluluk aktivasyonuna ihtiyaç duyan bir mahallede bulunuyordu," diyor. Kurlbaum, bu tür sivil inşaat projelerinin, komşulardan ve kiracılardan gelen olumlu geri bildirimleri de aldığını belirtiyor. "Bu tür alanlarla ilgili her zaman harika geri bildirimler alıyoruz," diye ekliyor.
4. Eski Banliyö Ofis Kampüsleri, Vizyonerler İçin Fırsatlarla Dolu
Banliyö ofis parkları uzun bir süredir düşüşte olsa da, şu anda sarkaç bu gelişmelerin yönünde sallanmaya başlıyor. Pandemi sonrası banliyölere dönüş yaşanırken, ileri görüşlü geliştiriciler genellikle uykuda olan bu alanları yeniden kullanmak için fırsatlar buldular. Boston Properties'in Lexington, Massachusetts'teki 191 Spring Street'i yakın zamanda yenilemesi buna güzel bir örnek teşkil ediyor. Geliştiricinin yeniden kullanım stratejisi, binayı güncellerken aynı zamanda çevresine biraz kentsel canlılık katmayı hedefliyordu: Tasarımcılar, eskiyen binanın cephesini daha fazla doğal ışık alacak şekilde yeni bir cam perde duvarıyla değiştirdi. Ancak, yapının orijinal beton duvarlarını içeride açıkta bırakarak doku ve çeşitlilik yaratmayı başardılar. Ayrıca, ağaç gölgeliklerinin üzerindeki şehre bakan manzarayı sunan yeni bir çatı güvertesi ekleyerek, bu alanı popüler bir mekân haline gelen davetkâr bir yer olarak yeniden hayal ettiler. Jaram, "Yer duygusu ve topluluk duygusu kritik öneme sahiptir," diyor. "Bu, bilimden çok sanattır, ancak hangi kullanım kombinasyonunun başarılı olacağını bulmanız gerekir."
5. Yeniden Kullanım, Karbonsuzlaştırmaya Giden Bir Yol Sunar ve ESG Raporlarında Harika Görünür
McKinsey'in 2022 tarihli bir raporuna göre, gayrimenkul varlıklarının ve portföylerinin karbondan arındırılması, iklim değişikliği çağında gelişmek için gerekli olan üç temel eylemden biri olarak tanımlanıyor. (Diğer ikisi, varlık ve portföy değerlemelerinde iklim risklerinin dikkate alınması ve yerinde enerji üretimi ile depolama gibi önlemlerle yeni değer ve gelir kaynakları yaratılması.) Karbonsuzlaştırma, geliştiricilerin yatırımcılar için giderek daha önemli hale gelen ESG (çevresel, sosyal ve yönetişim) çabalarını desteklemelerine yardımcı olur. Yeniden kullanım, karbonsuz bir yapılı çevreye ulaşmada önemli bir adımdır. İlk olarak, mevcut bir yapının yeniden kullanılması, yeni yapı malzemelerinin somutlaştırılmış karbonu azaltır. İkincisi, bununla ilişkili zaman ve maliyet tasarrufu, projeyi mevcut performans standartlarına getirmek için son derece sürdürülebilir mekanik, aydınlatma, sıhhi tesisat ve diğer sistemlere yeniden yatırım yapılmasını sağlar. Örneğin, Davis Square Plaza'daki laboratuvarlar LEED Platinum sertifikası hedeflerken, Innolabs ve 191 Spring her ikisi de LEED Gold sertifikasına sahiptir. Bu derecelendirmeler, kısmen yeniden kullanımın, kısmen ise yeni enerji verimli teknolojilerin sonucudur.
Malone, "Yeniden kullanımdaki en büyük zorluk, binaların modern altyapı ile aynı enerji verimliliği standartlarına göre inşa edilmemiş olmasıdır," diyor. "Yaptığımız şey, hava kaynaklı ısı pompaları gibi yeni sistemleri tanıtarak, güçlendirmelerin dışarıda kalması ve olumsuz damgalamanın üstesinden gelmektir. Mevcut bir binayı yeniden kullanmak, diğer tüm inşaat yöntemlerine göre daha fazla kaynak tasarrufu sağlar. Zaten onunla ilişkili karbon yakalama var çünkü yeni malzemeler tanıtmanıza gerek yok."
